Vous souhaitez créer votre entreprise de location saisonnière et vous avez déjà pensé à la sous-location professionnelle ?
La sous-location professionnelle offre une opportunité unique d’entrer dans le secteur de la location de courte durée sans avoir de biens immobiliers. Si vous envisagez de vous lancer dans cette activité, il est essentiel de comprendre les exigences légales, les stratégies de gestion efficaces, et les meilleures pratiques pour convaincre les propriétaires.
Dans cet article, nous verrons tous ces aspects ainsi que les différences entre la conciergerie locative et la sous-location.
Nous aborderons également l’importance du bail de sous-location professionnelle, un document essentiel qui définit les droits et les obligations des sous-loueurs et des propriétaires. Vous trouverez notre modèle gratuit de bail de sous-location professionnelle pour vous aider à démarrer sur de bonnes bases.
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La sous-location professionnelle, c’est quoi ?
La sous-location professionnelle (parfois appelée arbitrage locatif) consiste à louer un bien à un propriétaire dans le but de le sous-louer en tant que location courte durée à des fins lucratives. En d’autres termes, cette activité vous permet de louer un bien immobilier, tel qu’un appartement ou une maison, puis de le sous-louer à des voyageurs ou des locataires temporaires pour des périodes courtes, généralement via des plateformes de réservation comme Airbnb, Booking.com, ou bien votre propre site web de location saisonnière.
Ça parait simple, non ? Effectivement, mais il y a tout de même quelques règles à respecter.
La sous-location professionnelle, est-ce légal ?
La sous-location professionnelle est belle et bien légale mais elle est soumise à différentes règles.
Tout d’abord, il vous faudra l’accord du propriétaire pour sous-louer son bien. Vous aurez besoin de l’autorisation écrite explicite du propriétaire. Sans cette autorisation, la sous-location est illégale et peut entraîner des sanctions.
De plus, pour pouvoir faire de la sous-location professionnelle, qui est une activité commerciale, il vous faudra soit :
- Être agent immobilier ou professionnel dans la gestion immobilière : c’est-à-dire avoir soit la carte T qui vous autorise à effectuer des transactions immobilières comme la location et la sous-location, ou soit la carte G pour les services de gestion locative.
- Créer votre entreprise pour gérer l’activité de sous-location. Cette entité juridique sera responsable des contrats de sous-location et des obligations fiscales.
Dans ces deux cas, vous devrez déclarer les revenus perçus et faciliter un bail de sous-location ou contrat de sous-location au propriétaire. Il peut arriver qu’il y ait déjà une clause spécifique autorisant la sous-location dans le bail initial, mais cela reste assez rare.
Avant de sous-louer un bien, assurez-vous que la location de courte durée est bien autorisée dans la ville de l’hébergement et si c’est un appartement, vous devez vérifier que la copropriété autorise la location court terme dans son règlement.
Le bail de sous-location professionnelle
Le bail de sous-location professionnelle est un document INDISPENSABLE si vous souhaitez sous-louer un logement en courte durée. Ce document indique les conditions et les restrictions de la sous-location, telles que la durée maximale de sous-location, les conditions d’utilisation du bien, et les responsabilités du sous-loueur et du propriétaire.
De plus, il présente les droits et les obligations de toutes les parties impliquées (propriétaire, locataire principal, sous-locataires) afin d’éviter les malentendus et les litiges potentiels.
En définissant clairement les responsabilités de chaque partie, le bail de sous-location aide à gérer les risques liés à la sous-location, comme les dommages et les manquements aux obligations contractuelles.
Le bail de sous-location professionnelle doit détenir les informations suivantes :
- La durée du contrat
- Le montant du loyer et de la caution
- Les conditions de paiement du loyer et de la caution
- La répartition des charges
- Préavis pour mettre fin au bail de sous-location
- Informations sur l’assurance
- Les obligations des deux parties (locataire principal et propriétaire)
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Découvrez notre modèle gratuit de bail de sous-location professionnelle. Vous pouvez télécharger ce modèle au format word (docx) et remplir à votre guise les informations manquantes concernant votre entreprise de location saisonnière et le propriétaire de la location.
Attention ! Ce modèle de bail de sous-location professionnelle ne constitue pas un document officiel. Il n’a pas été rédigé ou vérifié par un avocat ou un expert juridique.
Nous vous recommandons vivement de consulter un professionnel du droit ou un avocat spécialisé avant d’utiliser ce modèle pour vous assurer qu’il est conforme aux lois et réglementations locales et qu’il répond à vos besoins spécifiques.
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Sous-location professionnelle vs. conciergerie locative : quelles différences ?
Activité et présentations
La conciergerie locative est une activité de services qui aide les propriétaires à gérer leurs locations de courte durée. Une entreprise de conciergerie prend en charge diverses tâches liées à la location et la gestion des hébergements comme organiser les arrivées et les sorties des invités, organiser le ménage, gérer les annonces et les prix etc.
Une entreprise de sous-location professionnelle offre des prestations similaires pour la location d’hébergements (ménage, gestion des annonces et des prix, arrivée et départ des invités…), cependant ce n’est pas une activité de services, mais bien une activité commerciale. Le but est d’exploiter en courte durée une location standard afin de dégager un bénéfice supplémentaire.
En général, la conciergerie de location saisonnière est une activité plus connue alors que la sous-location professionnelle est un modèle moins développé : il est donc moins aisé de convaincre les propriétaires aux premiers abords.
Nous verrons par la suite comment convaincre les propriétaires grâce à des arguments bien pensés.
Types de propriétaires
Avec ces deux activités, les types de propriétaires et leurs attentes sont différentes. Les propriétaires qui font appel à un sous-loueur professionnel ne souhaitent pas recevoir un bénéfice important et ne veulent généralement pas être impliqués dans la gestion de la location. Ce qui leur importe est la sécurité des revenus avec une garantie de recevoir les loyers. Il peut s’agir par exemple de propriétaires investisseurs qui ont de nombreux biens.
Au contraire, les propriétaires qui font appel à une conciergerie locative (appelée aussi conciergerie Airbnb) souhaitent une performance financière plus importante et une grande rentabilité. Ils sont plus investis et présents dans la gestion des locations et peuvent avoir des attentes précises en termes de prix ou de profil d’invités.
Types de locations
Les types d’hébergement peuvent être les mêmes (maison, studio, appartement), cependant la préparation initiale pour la mise en location varie.
Pour la conciergerie locative, les hébergements sont normalement déjà prêts à être loués en courte durée. En sous-location professionnelle, il n’est pas rare de louer des appartements qui ne sont pas meublés au départ (location nue). C’est le sous-loueur qui doit se charger de préparer l’hébergement pour les locataires en courte durée.
Modèle économique
La sous-location professionnelle est souvent plus rentable que la conciergerie locative car le gestionnaire reçoit le l’ensemble du bénéfice de l’exploitation en courte durée. Avec la conciergerie de location saisonnière, le gestionnaire perçoit un pourcentage – souvent autour de 20% – ou un montant fixe pour les services qu’il offre.
Cependant l’activité de sous-location est plus risquée car il faudra payer un loyer au propriétaire même si l’hébergement n’est pas loué. La conciergerie locative est moins risquée car si le bien n’est pas loué, la conciergerie ne perdra pas d’argent.
Capital de départ
Le capital de départ pour la sous-location professionnelle est souvent plus important car il faut payer une caution au propriétaire, ainsi qu’un ou plusieurs mois de loyer et il faut aussi parfois investir dans des meubles, de petits travaux et de la décoration pour la location. Cela peut être également à la charge du propriétaire, en fonction de l’accord mis en place.
En raison de ces diverses dépenses, le montant initial requis peut varier considérablement en fonction de la taille et de l’emplacement du bien immobilier, mais il est généralement estimé à plusieurs milliers d’euros.
Pour la conciergerie, l’investissement initial est moins important. Les coûts sont principalement liés à la création de l’entreprise, aux outils de gestion et au marketing.
En résumé, la sous-location professionnelle demande un investissement initial plus conséquent en raison des coûts associés à la mise en location. En revanche, la conciergerie locative peut être lancée avec un investissement initial plus limité, axé principalement sur la prestation de services et la gestion des locations pour le compte des propriétaires.
Par quoi commencer : la sous-location professionnelle ou la conciergerie ?
Si vous vous lancez dans la gestion de biens en courte durée, vous vous demandez sûrement quelle est la meilleure activité pour commencer.
Il peut être judicieux de commencer par la conciergerie locative pour acquérir de l’expérience et générer des revenus avec un risque moindre, puis éventuellement se diversifier vers la sous-location professionnelle une fois que vous avez accumulé suffisamment de capital et de connaissances du marché. En effet, le capital de départ et le risque financier sont moins importants pour la conciergerie locative.
Vous souhaitez vous lancer dans la conciergerie locative ? Découvrez notre guide complet pour créer votre conciergerie Airbnb de A à Z.
Même si ces deux activités sont différentes, leurs opérations quotidiennes se ressemblent et il est tout à fait possible de proposer par la suite les deux services dans votre entreprise de location saisonnière et de vous adapter en fonction des propriétaires et des hébergements.
Sous-location professionnelle : comment convaincre les propriétaires ?
Convaincre les propriétaires d’autoriser une sous-location professionnelle peut être un vrai défi, mais il existe plusieurs arguments persuasifs que vous pouvez utiliser pour les rassurer. Voici quelques arguments clés.
Garantie de paiement du loyer
En tant que sous-locataire, vous restez responsable du paiement du loyer principal au propriétaire, même si vous sous-louez le bien. Cela assure une source de revenus stable et prévisible pour le propriétaire.
Entretien de l’hébergement
Vous avez un intérêt à maintenir le bien en bon état, car cela affecte directement votre capacité à sous-louer et à générer des revenus. Ainsi, vous vous engagez à prendre soin du bien.
Sélection des sous-locataires
Vous pouvez garantir que les sous-locataires seront soigneusement sélectionnés, avec des vérifications rigoureuses. Cela réduit le risque de locataires indésirables et assure la sécurité du bien.
Supervision continue du bien
Vous serez responsable de superviser les activités des sous-locataires, de gérer les problèmes éventuels et de répondre rapidement à toute urgence, assurant ainsi une gestion proactive du bien.
Assurances
Vous allez souscrire à une assurance appropriée qui couvre la sous-location, y compris la responsabilité civile en cas de dommages causés par les sous-locataires. Cela protège le propriétaire contre les dégâts et les risques financiers.
Augmentation du revenu
La sous-location professionnelle peut potentiellement augmenter le revenu global que le propriétaire tire de son bien, en permettant de capturer des revenus supplémentaires par rapport à un simple bail résidentiel traditionnel.
Flexibilité et adaptabilité
La sous-location peut offrir une solution flexible pour répondre aux fluctuations du marché immobilier, en permettant au propriétaire d’explorer différentes options de gestion tout en maximisant la rentabilité.
Réduction du risque de vacance
En sous-louant le bien, vous réduisez le risque de vacance prolongée en assurant une occupation continue et en optimisant la rentabilité du bien pour le propriétaire. Comme ça, pas de squatteurs !
Partenariat et communication ouverte
Vous vous engagez à maintenir une communication ouverte et transparente avec le propriétaire, en l’informant régulièrement de l’état du bien et en répondant à ses préoccupations. Vous pouvez également partager les annonces en ligne du bien pour le rassurer.
Exemples de réussite
Si vous avez une expérience antérieure réussie de sous-location ou la conciergerie avec des références positives d’autres propriétaires, vous pouvez les utiliser comme preuve de votre capacité à gérer efficacement la sous-location.
En présentant ces arguments aux propriétaires, vous pouvez démontrer que la sous-location professionnelle est une option viable et bénéfique pour toutes les parties impliquées. Assurez-vous de répondre spécifiquement aux préoccupations et aux intérêts du propriétaire pour renforcer votre cas.
En bref
La sous-location professionnelle représente une opportunité lucrative pour les gestionnaires qui ne disposent pas de biens immobiliers, tout en offrant la flexibilité et les opportunités de croissance dans le marché de la location de courte durée.
En comparaison avec la conciergerie locative, la sous-location professionnelle offre une plus grande autonomie financière mais implique également des investissements initiaux plus importants et risqués.
Que vous optiez pour la sous-location professionnelle ou la conciergerie, il est crucial d’adopter une approche professionnelle en respectant scrupuleusement les lois en vigueur et en mettant en place un bail de sous-location professionnelle. Tout cela garantira non seulement une relation harmonieuse avec les propriétaires, mais aussi une gestion efficace et rentable des biens immobiliers destinés à la location de courte durée.
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